漲漲苔獨(dú)家分析：8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮！

漲漲苔

漲漲苔獨(dú)家分析：8大因素將導(dǎo)致房產(chǎn)商自宮！

本人事先聲明不是來(lái)給隨州房交會(huì)潑冷水的。今天閑來(lái)無(wú)事，只是非常理性地和大家討論一下當(dāng)前隨州乃至國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。以下8大因素很多都是相互作用相互影響，若有不妥之處，還請(qǐng)有識(shí)之士指出并多多理解。

1、投資性買(mǎi)房得到抑制。早已在前十年間，隨州房?jī)r(jià)在1500——3000元/平時(shí)，收入高些的公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的土著在購(gòu)得相對(duì)便宜的房產(chǎn)后，嘗到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的快感，再有了一些積蓄后，在他們中間繼而產(chǎn)生一批房哥房姐。但當(dāng)前房產(chǎn)利空信號(hào)加強(qiáng)，一些握有多套房源的人害怕套牢，緊急拋售，從而抵銷(xiāo)了一部分住房需求。

2、反腐形勢(shì)空前高壓。部分房姐、房哥式的官員手中不敢再大量捂房，轉(zhuǎn)而拋售。當(dāng)然還有一些不怕死的貪官，手中仍?xún)?chǔ)有幾十、上百套住房，前不久被查處的好幾個(gè)高官就是例證。

3、需求方市場(chǎng)飽和。大部分已售磬的樓盤(pán)空置率卻相當(dāng)高，也有相當(dāng)部分樓盤(pán)是在外打工的隨州人所購(gòu)得，沒(méi)有裝修入住，一部分是手中握有幾套房的炒房客，一部分是開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)捂盤(pán)的。

4、地價(jià)成本加大。政府過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政，為保GDP政績(jī)連年增長(zhǎng)，源頭怎么來(lái)？出賣(mài)土地?cái)控?cái)便是一條捷徑，屢試不爽，再加上土地供應(yīng)量的日趨緊張，導(dǎo)致地產(chǎn)商拿地成本加大。

5、供需矛盾日益突出。這種現(xiàn)象不管在哪座城市都同樣存在，就拿隨州來(lái)講，一般性市民的收入在2500元左右/月，而新開(kāi)盤(pán)的房?jī)r(jià)動(dòng)耴四千往上。新的白領(lǐng)及中產(chǎn)階層85后和90后要么甘當(dāng)房奴，要么其改善性住房遙遙而望。十年間隨州城東、城南等郊區(qū)樓盤(pán)如雨后春筍，但隨州有能力購(gòu)房的人才流失非常嚴(yán)重，購(gòu)賣(mài)力嚴(yán)重不足，導(dǎo)致一面是新樓盤(pán)空置率居高不下，一面是望樓興嘆空悲切。

6、中央政策不明朗。改革開(kāi)放三十年來(lái)，尤其是近二十年間，土地財(cái)政一直是領(lǐng)跑地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一駕馬車(chē)。土地財(cái)政飽受詬病，中央早就意識(shí)到過(guò)度依賴(lài)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必定會(huì)產(chǎn)生不良后果，想擺脫這種尷尬局面，無(wú)奈地方政府、社會(huì)及企業(yè)多方面創(chuàng)新能力缺失，支柱性制造業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)引跑經(jīng)濟(jì)勁頭不足，而土地出讓仍然是保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大動(dòng)力。如果打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定會(huì)殃及魚(yú)池，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)放緩，但放任土地財(cái)政，則助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的膨漲。前屆政府屢調(diào)屢漲就是先例，所以本屆政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲很少。

7、購(gòu)房者觀望情緒加劇。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了近二十年的高速發(fā)展期，所謂盛久必衰，何況其已進(jìn)入了病態(tài)的發(fā)展期。隨州作為一個(gè)地級(jí)市，有數(shù)據(jù)顯示隨州的經(jīng)濟(jì)一直低迷不振，徘徊在五、六線(xiàn)城市之列，目前的購(gòu)買(mǎi)力可想而知。而隨州城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)休止的推出新樓盤(pán)，急欲將農(nóng)民趕進(jìn)城，但人口總量是相對(duì)的，隨州缺乏有吸引力的企業(yè)滿(mǎn)足就業(yè)，進(jìn)而吸收人才向隨州流動(dòng)。不管是投資還是剛需，購(gòu)房者必定會(huì)有一定的市場(chǎng)預(yù)期，就是現(xiàn)在能不能入手，能不能升值的問(wèn)題。這些問(wèn)題都是觀望情緒加劇的支撐因素。

8、房產(chǎn)商資金鏈緊張。大量研究數(shù)據(jù)顯示及知名地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)作出不看好的評(píng)估，而種種跡象表明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)非常病態(tài)的境地。房產(chǎn)商的最大后盾是銀行不是政府，而銀行也是以利益最大化為目的，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的不明朗必定使銀行也必得收緊銀根，再加上市場(chǎng)觀望情緒增加、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力疲軟、土地出讓金增加、人力、材料及建設(shè)成本上升、開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)不理想、新房售賣(mài)周期加長(zhǎng)、資金回籠不及時(shí)等等因素，都導(dǎo)致了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金出現(xiàn)短缺，急欲拋售剩余房源以套現(xiàn)回籠資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

目前，一些小的開(kāi)發(fā)商，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力弱，在這個(gè)敏感的時(shí)期，只需一個(gè)小小的噴啑，就可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以現(xiàn)在大家可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，好多的樓盤(pán)都是由好幾個(gè)老板投資共同開(kāi)發(fā)。其并不是不想賺多的錢(qián)，而是抱團(tuán)抵抗市場(chǎng)震蕩風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者如果買(mǎi)期房或現(xiàn)房的話(huà)，最好考慮實(shí)力相對(duì)雄厚的開(kāi)發(fā)商，一是房屋本身的質(zhì)量系數(shù)大一些，二是即使有問(wèn)題，索賠也相對(duì)有保障。

以上只是本人的一己之見(jiàn)，市場(chǎng)走向有非常的不確定性，有買(mǎi)房或賣(mài)房者請(qǐng)理性看待。

封江游子

從我個(gè)人私心，不希望地產(chǎn)商垮臺(tái)；從國(guó)家人民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越早垮臺(tái)越好，不然，以后就是一場(chǎng)災(zāi)難。

路邊草

地產(chǎn)商完不嗎??

膽小鼠

當(dāng)一個(gè)國(guó)家的這十幾年來(lái)，GDP上去了，但結(jié)果是高樓林立，空房子到處都是。誰(shuí)也不算一算帳，全國(guó)空置的房屋每年是多少人民幣的浪費(fèi)。靠房產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是緣木求魚(yú).房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。實(shí)際上不是房?jī)r(jià)比較高，而且房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買(mǎi)力。

漲漲苔

膽小鼠 發(fā)表于 2014-6-2 20:03
當(dāng)一個(gè)國(guó)家的這十幾年來(lái)，GDP上去了，但結(jié)果是高樓林立，空房子到處都是。誰(shuí)也不算一算帳，全國(guó)空置的房屋 ...

是的。房地產(chǎn)造就了上千萬(wàn)個(gè)富翁，同時(shí)也產(chǎn)生了幾億房奴，中國(guó)經(jīng)濟(jì)卻奇跡般坐上火箭上去了。

漲漲苔

@封江游子 @fairy@chen @子子 @魅惑魔女 @臨溪而漁  @朱立早  @穀雨  @桃花姐姐  @老農(nóng)民  @無(wú)形快楽  @丁 丁

漲漲苔

@永~~恒 @寂寞黨總書(shū)記 @一醉方休 @夢(mèng)嶼千尋 @白云公園 @來(lái)啊打我啊 @熒惑 @滴滴答

歡迎大家參與討論。

彎弓

歷史將證明房地產(chǎn)的罪過(guò)

寂寞黨總書(shū)記

這是個(gè)神奇的國(guó)度，有一個(gè)神奇的gov,基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律在這個(gè)國(guó)度會(huì)被無(wú)情的嘲諷，甚至推翻。
不管市里頭房子怎么樣，反正我農(nóng)村的有地有房子。不怕
我也不得在市里頭來(lái)住。

漲漲苔

寂寞黨總書(shū)記 發(fā)表于 2014-6-2 20:42
這是個(gè)神奇的國(guó)度，有一個(gè)神奇的gov,基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律在這個(gè)國(guó)度會(huì)被無(wú)情的嘲諷，甚至推翻。
不管市里頭房子怎 ...

你想當(dāng)陶淵明第二？到時(shí)哈把你們這樣的趕上樓！

漲漲苔

封江游子 發(fā)表于 2014-6-2 20:48
從我個(gè)人私心，不希望地產(chǎn)商垮臺(tái)；從國(guó)家人民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越早垮臺(tái)越好，不然，以后就是一場(chǎng)災(zāi)難。

雖然我也置了房產(chǎn)，但和你一樣，我也希望這個(gè)病態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早死早托生。

fairy@chen

呵呵   這是在天朝    中國(guó)政府會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)刺激市場(chǎng)。我們可以預(yù)期中國(guó)政府有可能出臺(tái)一攬子組合措施，包括：增加基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境項(xiàng)目的支出；加快內(nèi)地和西部省份的城鎮(zhèn)化進(jìn)程；放松限購(gòu)政策，比如降低抵押貸款首付比例；以及最終推出新的寬松貨幣政策。　　此類(lèi)舉措可能為金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)提供短期的喘息空間。但如果政府采取的舉措過(guò)猛，將損害經(jīng)濟(jì)再平衡的根本戰(zhàn)略，屆時(shí)負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響將更大，持續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。中國(guó)在許多方面不同于西方國(guó)家，但房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的切實(shí)影響在全世界都一樣。中國(guó)政府將不得不在今后兩年應(yīng)對(duì)這些影響，而我們其他人應(yīng)該準(zhǔn)備好在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍不穩(wěn)固的時(shí)期應(yīng)對(duì)中國(guó)房產(chǎn)泡沫破裂的通縮影響。