購房知識：貸款買房不可不知的十大還貸常識

毛毛毛毛

我們買房避免不了貸款，在貸款的過程中我們也會碰到大大小小的問題，以下是十個有效知識給大家參考。希望大家在貸款的過程中可以避免吃虧，同時獲取對自己有利的方法。

一、即使是等額還款，還款額度也是會變的

即使等額還款，還款額度也是會變的;很多人為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇等額還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣的。這恰恰是一個誤區(qū)，事實(shí)上，每年的還貸金額都可能不一樣。房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準(zhǔn)利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的每月還款金額也會調(diào)整;如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由7折調(diào)整到8折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。

二、如何選擇銀行

如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下，這次7折優(yōu)惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個月的高息;小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區(qū)別的，需要好好選一選。

三、提前還款的方式和意義

一次性付清：一次性歸還所有剩余貸款本金。

還款額度不變，縮短期限：比較省利息。

期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

四、提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預(yù)約，填張申請單，約定還款時間將錢存入，再去銀行辦理還款即可。

全部還款：進(jìn)入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險、注銷房屋抵押等。

五、還款方式的選擇

有提前還款計(jì)劃的人，建議選擇等息還款，第一個月還得最多，因?yàn)楸窘疬�得比較多，非常的節(jié)約利息。如果選擇等額還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，在提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當(dāng)然更加省利息了。

六、每月還款額的計(jì)算

等額還款的公式：每月還款額=本金*月利率**(1+月利率)還款月數(shù)次冪/[(1+月利率)還款月數(shù)次冪-1]

月利率=年利率/12

有一種特殊情況，就是當(dāng)一月份的時候，如果上一年度基準(zhǔn)利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計(jì)算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。這個社會需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月還款額，按照天分別計(jì)算利息，估計(jì)這個時候12月份一定是按照31天計(jì)算了。

七、本月還款利息的計(jì)算

本月款利息：本月利息=剩余本金*月利率。

本月歸還本金=每月還款率-本月利息。

八、不要選擇大月提前還款

大月有31天，提前還款的利息按照日計(jì)算，算天數(shù)的時候會多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天計(jì)算會多交幾天利息。另外有一個問題需要說一下，如果你的發(fā)放貸款日不是還帶日，發(fā)放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計(jì)算利息的。

九、房貸是最優(yōu)惠的融資方式

合理負(fù)債有利于規(guī)劃個人理財(cái)，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠擔(dān)負(fù)房貸的時候，盡量使用房貸，讓子的資金能夠投放到更高投資回報的領(lǐng)域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹的風(fēng)險。

十、開始還的都是利息

有人貸款20年，每月還2000元，還了2年，認(rèn)為已經(jīng)換了5萬元了。其實(shí)這種理解是錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金，所以，需要清楚的認(rèn)識，剛開始還的都是利息。